TEMFED TÜM EMLAK MÜŞAVİRLERİ FEDERASYONU

Bilindiği gibi ülkemizde: gayrimenkul alış ve satışlarında satış beyan değeri 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümleri gereği “ Emlak Vergisi değerinden az olmamak “ kaydı ile beyan edilmekte ve tapu harçları bu oran üzerinden hesaplanmakta idi.

Emlak Vergisi oranları ile Vergi usul kanunu hükümleri gereği her 4 yılda bir yeniden belirlenmekte ve her yıl bu oranlar Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanmaktadır.

Yani gayrimenkul almak ve satmak isteyen vatandaşlar tapu işlemlerinde gayrimenkulün satış değerini “ Belediye Emlak Vergisi Oranları” nispetinde gösterirler ve bu oran üzerinden alıcı %1,5 satıcı %1,5 toplamda % 3 oranında tapu harcı ödemektedirler.

Ancak 06.06.2008 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5766 sayılı “ Amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanunda ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında kanun’un II. Maddesiyle yapılan değişiklikle : “ Tapu da yapılan satış işleminde  Emlak Vergisinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde aradaki fark tahsil edilir ve % 25 oranında vergi ziyan cezası uygulanır denmektedir.

Bu kanun değişikliği ile vatandaşın gayrimenkul devir ve satış işlemlerinde gayrimenkulün gerçek değerinin beyanını sağlanmaya çalışılmaktadır.

Elbetteki gerçek dışı bir rayiç beyanını savunmak yani kayıt dışılığı savunmak kimse için mümkün değildir. Ancak bilindiği gibi genel uygulamanın tapu dairelerinde gerçek satış beyanı yerine Emlak Vergi değerinin beyanı şeklinde olduğu aşikardır.Bununda başlıca sebebinin Tapu Harç oranlarının ve Emlak Vergisi oranlarının bir çok gelişmiş ülke oranlarından bir hayli fazla olmasıdır.Hal böyle iken bu yeni kanunun piyasada ciddi anlamda sıkıntıya yol açacağı aşikardır.

Bu düzenleme ile bu oranlar harç olmaktan çıkmış ciddi bir vergiye dönüşmüştür.

Konu ile ilgili saptamalarımız ise şu şekildedir;

-Tapu Harcı oranlarının yüksekliği sebebi ile gerçek rayiçlere çıkılması halinde ortaya çıkan farkın satış fiyatına yansıyacağı bununda gayrimenkul fiyatlarını arttıracağı ve zaten durgun olan gayrimenkul piyasasında durgunluğu biraz daha tetikleyeceğidir.

-Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte bu değişen maddenin   hemen uygulanmaya başlanmasıyla bu konuda yeterince bilgilendirilmeyen ve uyarılmayan vatandaşın ciddi şekilde sıkıntıya düşeceği aşikardır.

-Vatandaşımız  birkaç yıl önce emlak vergisi değeri üzerinden aldığı bir gayrimenkulu bu gün satmak isterse ve gerçek beyandan satış yaparsa, 5 yıl içinde satış yaptığı için değer artış vergisine tabi olacak ve bundan kaynaklanan %15 den 35’e varan değer artış vergisi ve ceza ödemesi ile karşılaşacaktır.

-Belediyeler bünyesinde oluşturulan komisyonlarca tespit edilen emlak vergisi bedellerinin yasal geçerliliği tartışılır ve geçersiz hale gelecektir.

Konuya ilişkin önerilerimiz ise şu şekildedir:

-Alıcıdan %1,5 , Satıcıdan % 1,5 olmak üzere % 3 olan Tapu harç oranı alıcı ve satıcı toplam olmak üzere %3 ten  %1’e indirilmeli,veya yüksek olmayan maktu bir harç olarak uygulanmalıdır.

-Konut kredisi kullanımındaki ipotek harçlarında uygulanan muafiyetin, kredi ile satılan konutların satışlarında da uygulanması,   harç ve damga vergisi muafiyeti getirilmelidir.

-Değer artış vergisi ile geriye dönük bir düzenleme yapılmalı ve geçmişe bir muafiyet tanınmalıdır.

 -Genel uygulamalarda gayrimenkul rayiç tespitlerinin gerçekçi olmaması, tespitinin zorluğu ve değişkenliği sebebiyle  gayrimenkul rayiç bedellerinin tespiti uzman Emlak Müşavirleri tarafından yapılmalı , Emlak Müşavirleri bu konuda yetkilendirilmedir.

                       H.Ali TAYLAN

Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu

               Yönetim Kurulu Başkanı