TEMFED TÜM EMLAK MÜŞAVİRLERİ FEDERASYONU

Dünyada uzunca bir zamandır konuşulan kriz büyük dalga şeklinde bir gelişmiş ülkelere yayılmaya başlamış,  bir çok sektörü de direk etkileme sürecine girmiştir.

Özelikle, bankacılık sektöründe etkin olan “mortgage kaynaklı finansal kriz” diye adlandıran bu olumsuz ekonomik gelişmeler, bu günlerde Ülkemizi de az da olsa etkilemektedir.

2001 yılında yaşadığımız krizinden çıkarılan dersler, özellikle bankacılık sektörümüzü bugün daha sağlam hale getirmiş ve bu global krizin  çok büyük boyutta yayılmasını engellemiştir.

Ülkemizde gayrimenkul sektöründe bir süredir yaşanan durgunluğun, bugün için bu krizle ilişkilendirmek kanımca çok doğru değildir. Elbette bu küresel krizden hiç etkilenmemek mümkün olmamakla birlikte, sektörün önemini ve hacmini bilmek bununla birlikte doğru analiz etmek gerekir.

Ülkemizde toplam yatırımların yaklaşık %50’sini inşaat sektörü oluşturmaktadır. Yine sektörün %75 ise Konut inşaatları oluşturmaktadır.

İnşaat sektörü, kendisine bağlı 200’den fazla alt sektörün üretime geçmesini sağlamakla birlikte, 1.000.000’un üzerinde insana iş sağlayarak, istihdama sağladığı katkı ile ülkemizin en önemli lokomotif sektörlerinin başında gelir.

Son 3 yıla bakıldığında, Gayrimenkul ve inşaat sektörü tüm sektörler içinde en fazla büyüme kaydeden ve bununla birlikte en önemli istihdamları yaratan sektörler olmuştur. 2005 yılında  %21.5,  2006’da %18.5,   20007’de  %5.7  büyüme rakamları ile  son 3-4 yılda gayrimenkul ve inşaat sektörünün yıllık bazda bakıldığında önemli bir  büyüme kaydettiği görülmektedir. Bu oranlar, tüm sektörler arasında yine ekonominin lokomotifi olmuştur..

2007 yılında herkesin durgun diye telaffuz ettiği bir dönemde ise, büyüme rakamı düşük çıkmasına  rağmen,  gayrimenkul alım ve satımlarında 1.383.647 adet işlem sayısı ile son 20 yılın zirvesi gerçekleşmiştir.

19 milyona yaklaşan emlak vergisi mükellefi, 17 milyona yaklaşan konut birimi ile, Gayrimenkul sahipliğinin %65’lerde seyreden oranı azımsanamayacak bir rakamda olsa %35’lik bir açığın varlığı bunun ötesinde artık git gide önem kazanan nitelikli konut açığı, talebi ve yenilemelerle birlikte her yıl 400-500 bin konut ihtiyacı ile ciddi önemli  bir talebi oluşturuyor olmasıdır.

Diğer bir tarafta ise, yabancıların uzun zamandır gerek yasal düzenlemelerde ki eksiklik, gerekse geciken yeni yasal düzenlemeler nedeniyle ötelediği alımların yeniden başlaması da özellikle sahil kesimlerinde yoğun bir talep yaratacak alım stoku meydana getirmiştir.

Bu güne kadar kullandırılan konut kredilerinin, GSMH oranı %8’ler seviyesinde telaffuz edilmekte, oysa Avrupa ülkelerinde bu oranın %30-%45 arasında gerçekleştiği görülmektedir. Demek ki hala burada konuta yönelik ciddi bir kredilendirmenin önümüzdeki dönem içinde gerçekleşmesi muhtemeldir.

Böylesine hacimli bir sektörün ve diğer sektörlerle de olan yakın bağlantısı nedeniyle krizlerden her zaman en çok etkilenen ve birazda gecikmeli toparlanan bir sektör olması da elbette kaçınılmazdır.

Bu gün yaşanan durgunluğa bir başka çerçevede baktığımızda ise bu gelişmeleri olumsuzluk olarak görmeyebilir, ekonominin ve piyasanın kendi iç dinamikleri ile olması gereken bir düzeltmeye çektiği ,geçmiş yıllarda oluşan köpük fiyatların düzeldiği söylenebilir.

Gayrimenkule, her zaman uzun dönemli bakılmalıdır. Sektör zamansal durağanlıklar yaşasa da  uzun vadede bakıldığında kazandıran tek yatırım aracı olma özelliğini de bu güne kadar hiç kaybetmemiştir.

Gayrimenkul sektörü kendi iç dinamikleri ile zaman zaman önüne çıkan bu yapay dirençleri hep kırmış,  bundan sonrada kıracağından kimsenin şüphesi olmamalıdır.

Durağanlığı hızla aşmak adına yapılması gerekenler elbette vardır;

Vatandaşlarımızın yastık altında ve bankalarda uzun zamandır beklettiği dövizin, bu son yükselişte büyük bir bölümün bozulduğu var sayılırsa, bu paranın akış yönünün gayrimenkul den başka bir alternatifi olmayacağı bilinmeli ve bu yönde vatandaşlarımıza da kazandıracak yönde caba harcanmalıdır.

Hükümetimizin de bu dönem de yaşanan durağanlığı aşmak ve piyasaya hareketlilik katmak adına bize göre atması gereken bazı önemli adımlar vardır.

• Alım satım işlemlerinde tapu harçlarının düşürülmesi,
• Kredili satışlarında ipotekte olduğu gibi harç muafiyeti getirilmesi,
• Konut alım satımında, belli bir dönem içinde yılına bakılmadan alım ve satımlarda  gelir vergisi muafiyeti getirilmesi,
• TOKi’ye tanınan bazı hakların özel sektöre de tanınması, ,
• Hazine arazilerinin özel sektörün konut yapmasana olanak sağlanması için uygun şartlarda tahsisin yapılması, ucuz arsa üretilmesi ,
• TOKİ’nin yine pazarlamayı tek elden değil, geniş bir alanda Emlak müşavirleri kanalıyla, birlikte pazarlamaya çalışması ve tanıtması da sektörün ivme kazanmasında etkin olacaktır.

 Diğer önemli bir husus ise, gayrimenkul ve inşaat sektörüne yön veren, üst noktadaki yöneticilerinin, sosyal sorumluluk bilinci içinde üretim, pazarlama, tüketiciyi yönlendirme ve bu konudaki görüş ve düşüncelerini kişisel beklentilerden uzak doğru bir biçimde şekillendirmesi, sorumsuzca davranmaması, duranlığı olduğundan büyük göstermekten kaçınması ve kamuoyuna yönelik beyanatlarda da daha dikkatli davranması gerekmektedir.

Sektörü daha doğru analiz etmelerinin yanında, sektöre uzun dönemli bir bakışla birlikte projeler hazırlanmalıdır

Kullanım veya yatırım amaçlı konut edinmek, her zaman vatandaşlarımız için birinci öncelik olmuş, bundan sonrada öyle olacaktır.

Bu gün gayrimenkul alıcıları için gayrimenkul piyasasında çeşitli avantajlı fırsatlar mevcut tur, Emlak Danışmanlarımızın öncülüğünde bu fırsatlar değerlendirilmelidir.

Tüm bu noktalardan hareketle gayrimenkul almak için doğru bir dönemde olduğumuz söylenebilir. Bugün alan gelecekte tartışmasız kazançlı çıkacaktır

                         H.Ali TAYLAN
Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu
               Yönetim Kurulu Başkanı