MORTGAGE HAYATIMIZDA

MORTGAGE HAYATIMIZDA 19.03.2007 22:01:48


Cumhurbaþkanýmýz Sayýn Ahmet Necdet SEZER, Mortgage-Tutsat olarak bilinen ve kira öder gibi ev sahibi olmayý kolaylaþtýran Konut Finansmaný Sistemine Ýliþkin Çeþitli Yasalarda Deðiþiklik Yapan Yasa’yý onaylayarak Baþkanlýða gönderdi.


Cumhurbaþkanlýðý Basýn Merkezi’nden yapýlan açýklamada, Cumhurbaþkaný Sezer’in Mortgage-Tutsat yasasýný onaylayarak Resmi Gazete’de yayýnlanmasý için Baþbakanlýða gönderdiði bildirildi. Yasayla, kira öder gibi ev sahibi olmak kolaylaþtýrýlýyor.


Yasaya göre tüketici kredi kullanýrken, sabit veya deðiþken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene anapara üzerinden yüzde 2 oranýnda erken kapatma cezasý uygulanacak.


Yasa ile vatandaþýn daha uzun vadeyle ve daha iyi þartlarda konut alabilmesi için, Ýpotek Finansmaný Kuruluþlarý oluþturulacak. Bankalar ipotek finansmaný kuruluþlarýna iþtirak edebilecek. Söz konusu kuruluþlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve iþlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluþlarca ihraç edilen menkul kýymetlerin elden çýkarýlmasýndan doðan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmaný ve alacaklarýn menkul kýymetleþtirilmesi için, Konut Finansmaný Fonu oluþturulacak.


Yasaya göre, konut finansmanýndan kaynaklanan borçlarýn geri ödeme tutarlarý, yurtiçinde veya yurtdýþýnda genel kabul görmüþ ve yaygýn olarak kullanýlan endekslere göre deðiþecek þekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanýna yönelik olmak kaydýyla, piyasanýn geliþmesine engel olan sabit faizle borçlandýrma zorunluluðu kalkacak. Deðiþken faizle borç verilmesi sonucunda, bankalarýn risk yönetiminin yaný sýra vatandaþýn geri ödemeleri de vadeler uzamasý nedeniyle kolaylaþacak. Faiz oranýnýn sabit belirlenmesi halinde, sözleþmede baþlangýçta belirlenen oran her iki tarafýn rýzasý dýþýnda deðiþtirilemeyecek.


Konut finansmaný kuruluþlarýnýn, tüketicilere sözleþme öncesinde kredi veya finansal kiralama iþlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleþmesinin koþullarýný içeren ‘Sözleþme Öncesi Bilgi Formu’ vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.


Proje ve inþaat safhasýndaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaþ, semt , kredi vadesi gibi sýnýrlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkýna sahip olacak. Borcunun kalanýný kapatmak isteyenler anapara artý yüzde 2 erken ödeme cezasý ödeyecek.


Yasa, Kentsel Dönüþüm Projesi kapsamýndaki konutlar ve kooperatifler ile TOKÝ’nin yapacaðý konutlar da Mortgage sistemi içinde deðerlendirilmesini öngörüyor. Ayrýca, kendi arsasýna konut yapacak olanlarýn da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.


Mevcut konut kredileri yasa çýktýktan sonra otomatikmen sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayýmýndan itibaren 3 ay içinde baþvurmalarý halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.


Yasaya göre finansman kuruluþu konut kredisini ödeyemeyen tüketicinin sadece krediye konu olan gayrimenkulu paraya çevrilebilecek. Ayrýca finansman kuruluþu sadece krediye konu olan gayrimenkulu haczetme yetkisi olacak.


Mortgage sisteminde finansör kuruluþu da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inþaatýn her aþamasýný denetleyecek. Konut deðeri, bir uzmanýn görüþü ile belirlenecek. Uzman diplomalý ve eðitimli olacak. Satýn alýnan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kiþilerin hayat sigortasý yaptýrmasý zorunlu tutulacak. Kredi alan kiþilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakýnlarý devam etmek zorunda olmayacaklar.


SORU VE CEVAPLARLA MORTGAGE


Vatandaþtan yatýrýmcýya, müteahhitten bankacýlara kadar geniþ bir kesimin merakla beklediði, kira öder gibi ev sahibi olmayý saðlayacak mortgage sistemi yaþam geçiyor. Sistemden kimlerin yararlanabileceði, konut kredilerinden farkýnýn ne olduðu, faiz dýþýnda maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunulmadýðý, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konularýn baþýnda geliyor.


Ýþte 20 soruda Mortgage:
1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararý ne olacak?
-Faizlerin serbest býrakýlmasý gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müþteriler sabit veya deðiþken faiz oranlarý arasýnda tercih yapabilecek. Deðiþken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düþmesini beklemelerine gerek kalmayacak.


2-Deðiþken faizin bir riski var mý?
-Bankalarýn baz alacaðý endeksler Merkez Bankasý tarafýndan belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oraný üzerine katýlacak marjlarla oluþturulacak.Müþterinin kullanacaðý endeks ve marj oraný sözleþmede yer alacak.Deðiþken faizde, azami oran sözleþme ile baþlangýç tarihinde belirlenecek.Faiz oranlarý düþtüðünde tüketicinin taksitleri de düþecek.Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarlarý sözleþmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müþteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrýntýlý bir þekilde bilgilendirilecek.


3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatýlýrsa ek bir maliyetin ortaya çýkacaðý doðru mu?
-Yasada yer alan ve eleþtirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanýmýnda tüketici yüzde 2 oranýnda erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansýyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin deðiþken ve sabit faizli kredi kullanýrken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.


4-Sistemin maliyet avantajý bulunuyor mu?
-Baþlangýç aþamasýnda müþteri maliyetlerinde bir farklýlýk söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanýn geliþmesine baðlý olarak bankalar daha kolay finansman saðlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koþullara da baðlý olarak faiz oranlarýnda düþüþ gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazýrlýklarýný tamamlamak üzereler.


5-Mortgage kapsamýnda alýnacak konutlarda imar zorunluluðu var mý?
- Sistem kapsamýnda kat irtifaký tapusu olan konutlarýn yaný sýra bitmemiþ konutlar için de kredi alýnabilecek. Deprem yönetmeliðine uygun yapýlmýþ ve iskaný alýnmýþ konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alýnamayacak. Öncelikle imara uygun olmasý zorunluluðu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunmasý halinde kredi verecek.


6-Bu süreçte konut fiyatlarý yükselir mi?
-Son dönemde yaþanan faiz oranlarýndaki düþük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttýrýyor. Bu nedenle de fiyatlarda artýþ söz konusu. Sistemin yaþama geçmesinin ardýndan talebe paralel olarak fiyatlarda düþüþ gündeme gelebilir.Konut fiyatlarý ve kiralar arz-talep þekline göre þekillenir.


7- Mortgage sistemi ile bankalardan kullanýlan konut kredileri arasýndaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranlarý üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koþullarýna göre belirler. Faiz oranlarýnýn bugünkü tablodaki görünümü maliyete kýyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarýnýn seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktýr. Mortgage sistemine göre, alýnacak evin tutarýnýn yüzde 25’i kadar peþinat verecek.


8- Piyasalara etkisi nasýl olacak?
- Sistemin, konut kredisi faiz oranlarý üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açýsýndan bakýldýðýnda deðiþken faizli kredi kullanýmý ile faizlerin düþmesi için konut alýmlarýný bekletmelerine gerek kalmayacak.


9- Mortgage kapsamýnda satýn alýnan ev parasal sýkýntýya girildiðinde satýlabilir mi?
-Ýki taksit ödenmediðinde ev sahibine bir aylýk bir süre tanýnacak. Borç ödenmediðinde o zamana kadar yapýlan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafýndan satýlacak. 10 yýl taksit ödedikten sonra ev baþkasýna devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2’sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatýlýp, ipotek kaldýrýlýrsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alýnacak.


10-Vergi muafiyeti olacak mý?
-Ekonomi ve maliye bakanlarý vergi muafiyetine gidilmeyeceði konusunda açýklamalar yaptý. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin YTL’den fazla olmamak koþuluyla ikinci bir konut alýrlarsa da vergi dýþý kalmasý planlanýyor.


11-Ödeme planý nasýl olacak?
-Konutun yüzde 25’inin peþin ödenmesi zorunlu.


12- Evi olanda yararlanabilir mi?
-Sistem herkese açýk olacak. Geçmiþ ve mevcut kredi performansýnda olumsuzluðu bulunmayan, alacaðý evin taksitini aylýk net geliri ile ödeyebileceðini belgeleyen herkes yararlanabilecek.


13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
-Vatandaþlar, öncelikle bütçe ve ödeme planý yapýlarak ne kadar taksiti ödeyebileceðini doðru belirlemeli. Kredi koþullarý iyi bir þekilde araþtýrýlmalý. Konutun yasa kapsamýnda uygunluðuna bakýlmalý. Finans kurumlarý kiþinin alým gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceðinden harcamalar kontrol altýnda tutulmalý. Konutun rayiç bedeli doðru tespit edilmeli.


14-Hangi tip konutlar alýnabilir?
-Her türlü konut satýn alýnabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüþümlü yüzde 80’i tamamlanmýþ olmasý koþulu aranacak.


15-Konutun bütün maliyetleri karþýlanacak mý?
-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peþinat olarak satýcýya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karþý sigorta yaptýracak. Ayný zamanda hayat sigortasý ve doðal afet sigortasý da yaptýrýlacak.


16-Sistem nasýl iþleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardýmý veya doðrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleþmeyi deðerli evrak olarak portföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluþuna satacak. Ýpotek finans kurumu, sözleþmeyi yurtiçi ve dýþýndan yatýrýmcýlara satarak fon yaratacak. Fon krediyi saðlayan finans kuruluþundan yeni sözleþme almak için kaynak görevi görecek. En son aþamada da, finans kuruluþlarý piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardýmcý olarak sistemin büyümesini saðlayacak.


17- Mortgage kredileri nereden alýnacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafýndan konut finansmaný faaliyetinde bulunmasý uygun görülen finansal kiralama þirketleri ve finansman þirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmaný amacýyla kullandýrýlan krediler de konut finansmaný kapsamýnda olacak.


18-Banka ile sorun çýkarsa nasýl çözümlenecek?
-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazý Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan þirket veya kredi kullanýlan kuruluþtan memnun olmamalarý halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.


19-Sistemde konut ipoteði dýþýnda baþka bir teminat istenecek mi?
-Finansman kuruluþun ödemeleri, bir kýymetli evraka baðlanmasý ya da kýymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altýna alýnmasý yasaklanacak. Buna karþýn tüketiciden bir kýymetli evrak alýnacak olursa tüketici, bu evraký konut finansmaný kuruluþundan geri isteyebilecek. Bu evrakýn devri durumunda tüketicinin uðradýðý zarar karþýlanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarýnýn finansal kiralama iþlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayý aþan kýsmý bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.


20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ülke piyasasýnda ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluðu yaþanmasý durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bnakalar, tüketiciye YTL aðýrlýklý olmak üzere 10-30 yýl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kýsa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanýyor. Ekonomide olaðanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatlarý ve faizlerdeki artýþ banka maliyetlerini arttýracaktýr. Böyle bir tabloda banka battýysa, Tüketici Kanunu kapsamýnda erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baský yapamazlar. Önce sigorta devreye girer.Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.

 
 
 
Sayfa Başı    
Sayfa / Page:    [1]  

EMLAK AKADEMİSİ
MESLEKİ UZAKTAN EĞİTİM PROGRAMI.
TÜRKİYE EMLAK ODA VE DERNEKLERİ
 GAYRIMENKUL BİLGİ BANKASI  
Emlak Danışmanı UY Taslağı Seviye 4
Emlak Danışmanı UY Taslağı Seviye 5
Görüş ve Değerlendirme Formu-UY (1)
Bir Gayrimenkulün Fiyatının Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar
Tapu Sicil Müdürlüklerine Başvuruda İzlenecek Yol ve Gerekli Belgeler
Tapu Harçlarında Esas Alınacak Yeniden Değerleme Oranları
Emlak Ofisi açmak için izlenecek yol
SSK ve Bağkur Prim Borçlarının Yeniden Yapılandırılması Hakkında Açıklama
Yabancılara Taşınmaz (Mülk) Satışı
Üfe ve Tüfe Değişim Oranları
Genel Bilgi Yabancılara mal edinme Kolaylığı
Emlakçılık Mecburi Standartı Yürürlükte
 Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü   |   Milli Emlak   |   Sanayi Bakanlığı   |   Parsel Sorgulama   |   Ankara Valiliği   | 
Gazi Mustafa Kemal Bulvarı 122/7 06570 Maltepe / ANKARA   Tel: +90 312 229 93 06     Faks: +90 312 229 63 06     federasyon@temfed.org.tr
Ana Sayfam Yap
Sık Kullanılanlara Ekle
Web Yönetici girişi E-Posta Yönetici Sayfası E-Posta
Powered by pLan-eT İletişim ve Teknoloji Hizmetleri-port724.com